曾經“一鋪養三代”,如今一些商鋪成“傷鋪”,市區有的地方商鋪空置率超六成
商鋪業主如何逆境求生?

來源:江門日報  發表時間:2020-10-16 07:01   

常安路步行街商鋪空置率高。

常安路步行街商鋪空置率高。

過往市民駐足留意空置商鋪的租售信息。

過往市民駐足留意空置商鋪的租售信息。

萬達五邑老街部分商鋪空置。

萬達五邑老街部分商鋪空置。

↑↓港口路不少商鋪張貼着“旺鋪租售”字樣。

↑↓港口路不少商鋪張貼着“旺鋪租售”字樣。

商鋪是社區商業的重要載體。

商鋪是社區商業的重要載體。

    “有點麻煩。”談及擁有的商鋪物業,商鋪業主陳女士語氣裏透露着一絲無奈。10多年前,陳女士看好商鋪的發展前景,在蓬江區白石大道、原逸豪酒店附近、義烏小商品城等地都投資了多間商鋪,曾經這些商鋪是“香餑餑”,如今卻成了“燙手山芋”,較難出租或出售。

    曾經“一鋪養三代”,如今卻成為“傷鋪”?面對重重困難,商鋪業主和租商鋪做生意的經營者如何在逆境求生?商鋪未來發展之路何在?對此,記者進行了調查採訪。

    文/圖

    江門日報記者 李銀換

    A 困境

    部分商業街 商鋪空置率高

    10月11日下午,記者穿過象溪路,走入常安路步行街,一開始還挺熱鬧的,越往裏走,人越來越少,關門的商鋪也越來越多。

    隨後,記者來到港口一路,沿着港口一路往前走發現,不少商鋪門口都張貼着“旺鋪租售”“招租”等字眼。記者粗略數了一下,大概有1/3的商鋪關門。

    不僅是老牌商業街商鋪空置率有點高,部分新興的商業街也面臨相似的窘境。記者走訪發現,萬達五邑老街、海逸城邦商業中心等,同樣有部分商鋪空置。

    據合璟華富地產數據研究中心數據顯示,根據江門城區3000多個首層商鋪數據統計得出,江門市首層商鋪均價為22213元/平方米。海逸城邦商鋪空置率達37.4%、玥瓏灣商鋪空置率達36.4%、華茵桂語商鋪空置率達11.1%、匯景灣華庭商鋪空置率達32.97%、新都薈商鋪空置率達60.72%。

    為什麼位於白沙的新都薈商鋪空置率這麼高?黃錦康分析稱,主要是由於這裏是單邊內街,通達性不佳,影響投資意向。另外,商鋪以銷售為主,缺乏業態規劃,導致招商率不高。

    嘉毅地產總經理鄧桐燊表示,從該公司近一年的數據來看,商鋪的放租量較往年多,租金水平也持續下降。裕隆基地產二手部總經理吳名鳩表示,如今二手商鋪成交的熱度較低,成交量少,但還是有需求的,部分商鋪業主急於套現會下調總價以促進成交。

    今年3月,市住建局公佈了2019年江門市市區房屋租金參考價。對比2018年江門市市區房屋租金參考價發現,蓬江區、新會區部分知名項目的租金降幅明顯,以每平方米價格來計算,如在2018年,蓬江區的江門大融城和地王廣場分別為425元和300元,而2019年則分別為380元和250元;在2018年,新會區的新會萬達廣場和美吉特廣場分別為400元和310元,而2019年則分別為300元和200元。

    商鋪業主陳女士表示,在商鋪市場興旺時,位於白石大道的二手商鋪售價每平方米高達三四萬元,現在售價降低,但也較難賣出去。她持有的白石大道一間商鋪自去年9月起就一直空置,到今年5月依然無人問津。“商鋪流通不起來,對於商鋪業主來説很受傷。”陳女士説。

    合璟華富地產總經理黃錦康介紹,江門商鋪發展經歷了自發將首層住宅改為商鋪經營,以及商業裙樓、商業街、商場、城市綜合體等階段。記者梳理髮現,2013年可以説是江門商鋪發展的分水嶺。那一年,萬達首進江門,當年9月,江門萬達中軸廣場商鋪開售,首層均價約7萬元/平方米,二層均價約3.8萬元/平方米,商鋪售價達到高峯。2013年前,江門商鋪不多,去化率較高,“一鋪養三代”的觀念深入人心,每平方米售價高達三四萬元;2013年後,商鋪的供應量猛增,售價也有明顯下降,每平方米售價約為兩萬元。前些年,江門的商鋪和住宅售價比大約是3:1,目前,這一比例變成了2:1,甚至接近。

    曾經“一鋪養三代”,如今一些商鋪卻面臨着出租難、出售難、空置率高等問題,新冠肺炎疫情影響下,商鋪出租出售顯得更難了。一道道拉下來的鐵閘門,似乎在無聲地宣告着商鋪的困境。

    B 探因

    商鋪為何難以出租或出售?

    “國慶期間全場大降價!600款超低優惠特價紅木傢俬任你選擇!”10月9日,國慶中秋“雙節”過去的第一天下午3點左右,位於港口路的原優越美莎唯一一家店鋪——永豐紅木城的門口,喇叭大聲播放着國慶期間的促銷優惠信息,店鋪四周貼滿了醒目的紅底黃字和黃底紅字海報。

    相比起門外的“熱鬧”,店內則顯得有點冷清。幾百平方米的店面,只有兩位顧客在看商品,逛了幾分鐘沒有購物就離開了。

    永豐紅木城店長丘先生告訴記者,為了備戰“金九銀十”傳統銷售旺季,該店特意多招了一名員工,沒想到生意依然很淡。國慶期間的客流量與平日、週末差不多,平均每天只有3—5組顧客,門口停車場還有很多空車位。“沒有人,怎麼會有生意呢?”丘先生説,每月光是商鋪租金就幾萬元,今年以來幾乎每個月都是虧本經營。

    永豐紅木城經營的困境,也是一些商户經營狀況的真實寫照。在採訪中,一家眼鏡店員工蘇女士説:“現在每個月扣除租金、員工工資,就賺個伙食費,老闆説即使現在關門也不可惜。”房地產中介店老闆梁先生向記者吐苦水説:“每月營業額大多在1000元—2000元,抵扣租金1000元左右,剩餘不多,還沒算自己的人工費呢!”

    黃錦康表示,電商衝擊下的困境、經營成本的壓力、消費者消費觀念的轉變等,這是江門商家面臨的共同難題。

    廣州鋭升地產總經理莫志華説,今年初,受到新冠肺炎疫情的影響,經營者難以維持正常的業務水平,尤其是一些臨街或商業街小商户,承受着不同程度的勞動力成本租金和貸款償還壓力。

    商鋪是商户經營的載體,而商户經營情況的好壞,直接影響商鋪的出租。商鋪、辦公類商業物業的出租收益也因此受到影響。另外,停車難問題也影響了一些老商業街商鋪的租售。

    “江門商鋪供大於求的情況同樣值得關注。”莫志華説,從2012年開始,江門新增商業體量巨大,隨着進入營業的商業體量大幅增加,商業市場坪效水平下滑,在2013年稍有回升後,在社會消費力沒有重大突破的情況下,逐年呈雙位數下滑。

    據莫志華觀察,從2016年開始,江門商業地產出現市場活躍度低、銷售難度大、成交量低的問題。商鋪屬於投資性並以出租為主,屬於可買也可不買的,且交易税率較高,影響了二手商鋪的成交。

    據悉,非住宅商業用房交易税主要包括增值税、土地增值税、個人所得税、契税等。莫志華介紹,二手非住宅交易中的土地增值税,按照四級超率累進税率(30%—60%)進行查賬徵收,税費比重過大,總税費過高,這是導致商業物業交易市場低迷的因素之一。過重的交易税費和過高的交易成本,導致商業物業銷售難度加大,降低了市場交易的活躍度。

    C 生機

    本土商家逆勢佈局開店

    危中有機,危中尋機,化危為機。

    在不少商户感嘆生意難做的時候,一些商户卻在逆勢開店擴張,本土商家小二街便利店就是其中之一。

    “與其感嘆,不如思考如何破局。”小二街便利店創始人賴惠鋼説,“去年有些位置好的商鋪由於租金價格高,還要10萬元左右的頂手費,考慮到經營成本,我們暫時擱置部分區域的開店計劃。今年,商鋪租金有了較大幅度的下降,有的還不需要頂手費,降低了我們進場的成本。僅今年下半年,小二街便利店在市區逆勢開店10餘家。”

    無獨有偶,市區一家髮型連鎖機構同樣也抓住了租金下降的機會,逆勢開店。

    賴惠鋼透露,目前小二街便利店在江門有30多家,主要分佈在蓬江、江海、新會三區的商業綜合體、社區、社區與寫字樓的綜合區。今年,小二街便利店營業收入整體呈增長趨勢,同比平均增幅達20%以上,部分門店相比去年同期增長50%—100%。

    從事房地產中介行業的毛先生也在危機中看到了機會。毛先生今年新承租了一個位於中天國際的商鋪,開了一家菜鳥驛站。他告訴記者,這間商鋪去年承租需8.5萬元頂手費,今年初受疫情影響,商鋪出租更難,於是前一任商户主動降價,只需要5萬元頂手費,且租金有所下降,他認為較划算,於是承租下來。談及做菜鳥驛站的原因,毛先生説:“房地產中介行業做的都是熟客生意,但現在不好做,我希望藉助菜鳥驛站聚攏人氣,為今後的房地產二手中介事業打下基礎。”

    對於很多商家感嘆生意難做的情況,賴惠鋼表示,並不是生意難做,而是在消費升級的背景下,傳統模式難以再獲得消費者青睞;中國消費正從增量市場變為存量市場,原有粗獷式經營都能賺得盆滿缽滿的時代已經一去不復返了,而不少商户依然沒轉變思維,沒在增高坪效、人效上下功夫。他認為,小二街便利店之所以能逆勢上揚主要是因為理解消費升級,打造體驗經濟時代的便利店;以“一日五餐、鮮食便利”的品牌定位來實現差異化經營,打造強勢品牌;立足江門、理解江門、深耕江門。另外,也離不開有關部門、協會的支持。

    莫志華建議,商户、業主應積極應對,靈活、主動共擔風險。在年初疫情影響及實體商業面臨電商的衝擊下,不少商户現今依然經營困難,建議商鋪業主以減免租金或延緩交租的方式與租户共同承擔風險。長遠來看,只要租户能挺過去,業主的租金收入還是可期的,但如果商户壓力過大而挺不過去,業主實際上也面臨後續招租壓力和租金損失的風險。

    除了商鋪經營者和商户自救外,政府相關部門也在積極應對。記者從市商務局瞭解到,我市構建“1+N”政策體系,出台一系列促銷費政策措施,為促進我市消費市場快速復甦,打造多元業態,釋放商貿消費潛能等提供了政策支撐和保障;出台《江門市推進夜間經濟實施方案》,計劃以3年時間,打造不少於10個夜間經濟聚集區,不少於100個夜間經濟示範項目;舉辦2020江門“精彩·夜僑都”消費節,組織100多場促消費活動,發動1000家商家參與,發放總額超1000萬元的“金融助力夜僑都”專用消費券,掀起夜消費浪潮。本次消費節活動中,我市共有6個活動入選2020年全國消費促進月活動。

    據統計,1—8月我市實現社會消費品零售總額730.29億元,同比下降7.2%,降幅較一季度、上半年分別收窄11.8個、3.6個百分點,降幅好於全省同期平均水平,增速在全省排第三位、在珠三角排第二位。

    D 出路

    與社區商業融合發展

    如今不少商鋪面臨困難,而商鋪的供應量較大,如萊茵華庭、聯發·悦瀾山、保利大都會、海逸城邦、星海廣場等數十個項目均在銷售商鋪。商鋪還能賣出去嗎?

    在黃錦康看來,答案是肯定的。“一鋪養三代”的觀點依然立得住,但指的是好商鋪。何為好商鋪?黃錦康表示,商鋪盈利來源於物業升值的預期和物業租金回報,因此要重點關注商鋪的選址和定位。

    在華茵桂語小區長約100米的社區商業街,有餐飲店、水果店、生鮮店、洗車店、煙酒行、美容美體店、菜鳥驛站等店鋪,商鋪出租率較高。採訪中,不少業內人士表示,社區商業或是未來發展趨勢。

    “如今居民消費習慣改變,商業開發商和投資商鋪者要有預見性,必須迎合居民消費習慣進行選址和定位。”黃錦康表示,與社區商業融合發展應是未來商鋪的發展趨勢。社區商業必須以發展服務業為要,抓住核心消費人羣,經營業態要與生活場景高度吻合,如餐飲、水果生鮮、美容美體、洗車等。開發商也要將目光放長遠,可以採取先培育再出售的策略。值得注意的是,未來社區服務業態或將會朝品牌化發展,例如美宜佳、小二街便利店等頭部連鎖品牌或將佔據社區商業更多份額。

    賴惠鋼認為,江門商鋪未來發展將有四大趨勢:一是社區商業融合發展。便利店、生鮮超市、到家服務、線上服務等,將成為社區商業的重要組成部分,零售業或將由大超市向社區商業轉型;二是商圈遷移。以蓬江區為例,隨着北新區、濱江新區的發展,商圈的發展也逐漸從南往北遷移;三是商業升級。社區商業的個性化、品牌化、連鎖化、市場細分將成為一種趨勢,這也是商業洗牌的過程;四是商鋪業主聯盟自救或市場化專業商業運營發展,或將由經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊統一運營。商鋪的資產管理或將成為新“藍海”。

    對於商鋪未來發展,莫志華表示,針對江門商用物業整體供求已進入階段性偏飽和,流通去化風險高企的狀況,建議政府相關主管部門要加以規劃研究,控制商服用地供應,落實規劃對城市大型商業建設的引導,降低流通去化高企的風險。另外,在因城施政調整下,建議政府對商業物業交易土地增值税計徵税率進行調整,通過免徵、優惠減税等政策,刺激一二手商業地產成交流通性。

    市商務局相關負責人表示,我市也在培育新的消費增長點,編制《江門市“十四五”商業網點規劃》,推進江門市主城區商務中心聯通和成熟商圈提檔升級,打造區域消費新熱點,支持家政、培訓、文化、體育等服務消費發展,加快推進農貿市場升級改造。

    對商鋪業主來説,這些都是值得期待的政策利好。

    ★他山之石

    杭州空置商鋪統一招商

    走出運營新模式

    如今,不少城市面臨商鋪空置的問題,如何盤活這些空置商鋪,是商鋪業主,也是城市管理者的痛點。

    在杭州,武林路上的皇后公園在老街區有機更新、轉型升級等方面走出了一條新路。據悉,這裏曾是杭州市疾病防控中心的舊址。由於道路空間有限、傳統經營日趨下行,相關部門把這7幢老房子交到一家專業的商業投資管理公司手中。經過兩年時間的重新包裝與打造,才有了現在的皇后公園。如今,在杭州像這樣統一打包,打造主題式社區商業,已成為社區商業提高人氣和居住品質的一種新模式。這些商業項目大多是代理公司把一些空置商鋪或裙樓項目等以承包的方式,對其進行主題式包裝和重新定位後,分割成多個小商鋪,再用來出租。

    統一運營的社區商業,不但會突破社區商業僅為業主服務的模式,而且在專業機構和團隊的統一運營下,能確保投資商家的長期收益。同時,集中的商業配套使得資源配置更合理,避免重複投資和建設,規模化的社區商業使項目更具吸引力,在商業引資和聚集人氣方面搶佔市場先機。

(責任編輯: 吳惠英  二審:鍾建基  三審:徐鈴靜 )
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